Oktay Tayfun AL
Gayrımenkul Yatırım Danışmanı

Ülkemizde üzerine en çok konuşulan, en çok tartışılanlar konulardan biri mortgage. Uygulanabilirliği üzerine yapılan tartışmalarda, dünyada gerçekleştirilen başarılı ve başarısız mortgage projeleri masaya yatırılarak, mortgage’ın ülkemiz gerçekleri çerçevesinde değerlendirmeleri yapıldı. Tüm bu tartışmalar ölçütünde, mortgage’a yakından bir göz atmanın faydası olacaktır. Özetle mortgage, bir taşınmazın, başka bir kişi ya da kuruma geçmesi, el değiştirmesidir.

Mortgage, Türkçe morgıç ya da morgeyç diye okunmaktadır. “Tutulu Satış” ya da “Tutsat” da denilmekte olup, “İpotekli Konut Kredisi” veya “Uzun Vadeli İpotekli Konut Kredi” olarak düşünülebilir.

Mortgage’ın özelliklerini sıralamak gerekirse ülkeden ülkeye farklı uygulanmakla birlikte genel olarak ;

• Konut, mevcut konut kredilerinden daha uygun koşullar ile el değiştirebilir.
• Konut, oturulabilir ve sağlam niteliktedir. Belirli bir yapı güvenliği söz konusudur.
• Konut, alıcısı ve satıcı için güvenli bir şekilde el değiştirmektedir.
• Kullanılan kredi erken ödeme koşullarına uyarak önceden kapatılabilir.
• Konut alıcısı, ödeme güçlüğü yaşarsa yatırdığı paranın belirli bir kısmını geri alabilir durumda olacaktır.
• Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecektir.

Ev sahibi olmak isteyenler bu arzularını uzun vadede ve çok daha düşük faizle gerçekleştirebileceklerdir. Öte yandan satılan konut emlak uzmanlarınca incelenip gerçek değer konusunda gerekli çalışma da yapılmış olacaktır. Evin satın alımı sırasında ev sahibi olmak isteyen kişinin konuta dair taksitleri öderken, konutu kullanma hakına sahip olması sebebiyle, kira ödeyerek ev sahibi olma eylemini de içerir. Fakat mortgage ile aldığınız ev, bütün borcunuzu bitirdikten sonra sizin olmaktadır. Taksitlerin ödenmesi sırasında eviniz ipotek altındadır ve ancak bütün taksitleriniz bittikten sonra ev tamamen sizin eviniz olma konumudadır. Evi aldıktan sonra oturabilir veya kiraya verebilirsiniz.

Ödeme güçlüğü çektiğiniz zaman sözleşme koşullarına uyarak sistemden çıkarak paranızı iade alabilmeniz mümkün olmaktadır. Alacağınız iadenin miktarı ise yine banka ile yaptığınız anlaşma uyarınca ve belirli bir düzeyde olacaktır. Sistemin en önemli getirisi olarak kişileri çok uzun vadeli borçlanma ile ev sahibi yapıyor olması, yani mali yükü mümkün olduğunca az tutup, ödemeyi zamana yayarak ev sahibi olmak isteyenlere avantaj sağlamasıdır. Evini mortgage sistemi dahilinde satacak şahıslar ise direkt satımdan hiçbir fark olmaksızın evlerine dair bedeli bankadan alacaklardır.

Mortgage sisteminin en önemli göstergelerinden biri de sistemin ancak stabil ekonomilerde uygulanabilir olmasıdır. Ülkemizin son yıllarda önemli bir oranda daha “güvenilir” olduğu gerçeği dahilinde mortgage sisteminin uygulanabilirliği ortaya çıkmıştır.
Mortgage hiç şüphesiz emlak piyasasına da önemli bir katkıda bulunacak, ekonomide güvenilirliğin ve stabilitenin de garantisi olacaktır. Fakat günümüze baktığımızda mortgage’ın yürütülebilmesi için %17’ler seviyesindeki iç borçlanma oranına göre %23 oranında kredi verilebilir. Halbuki sistemin dogru işlemesi için %15 gibi bir seviye daha uygun olacaktır.

Bankalar yönünden baktığımızda 1,27’den daha düşük kredi verdiği zaman zarar söz konusu olacaktır. Bu durumda bileşik faiz 11,50 iken, bugün 16,50 seviyesindeyiz. Sonuç olarak faiz oranlarının düşmesini beklemenin kısa vadede bize bir yarar getirmeyeceği, muhtemelen 2009’ların ortalarında bu oranlardan bahsedebileceğiz gibi görünüyor. Sistemin başarısı faiz oranlarına ve ekonominin güvenilirliğine bağlı olacak.